Vous avez pour projet d’investir en immobilier cette année, pour vous loger ou donner en location, mais est-ce vraiment le bon moment ?
Seriez-vous un investisseur isolé ? NON, l’immobilier est un marché dynamique.
Les ventes de biens immobiliers en France entre 2020 et 2021[1] illustrent la bonne santé de ce marché :
- le nombre de transactions dans l’ancien a augmenté de + 23 %,
- l’évolution des prix dans l’ancien progresse pour les appartements de + 5,9 %, et pour les maisons de + 8,9 %.
Devriez-vous être accompagné et vigilant ? OUI, un achat immobilier est très engageant et ce dès la signature de l’avant-contrat.
Le compromis de vente engage les deux parties (vendeur et acquéreur) pour la vente du bien. Cet acte peut être signé au choix :
• sous seing privé : entre vous (l’acheteur) et le vendeur seulement, la plupart du temps en présence d’un agent immobilier ;
• par acte authentique : généralement auprès du notaire du vendeur. La présence de votre notaire est possible, les deux notaires se partagent alors les honoraires.
Bon à savoir :
Le compromis de vente est signé par les deux parties (vendeur et acquéreur), alors que la promesse de vente est unilatérale : le vendeur s’engage à « réserver » le bien à l’acheteur.
Les mentions obligatoires sont nombreuses, tantôt engageantes, tantôt protectrices :
• vos coordonnées et celles du vendeur,
• l’adresse du bien, la description précise du bien, de ses équipements et de ses annexes,
Bon à savoir :
La mention de la superficie (loi Carrez) est obligatoire pour des logements situés dans un immeuble en copropriété dès lors que la superficie est au moins égale à 8 m².
• un inventaire des équipements qui restent dans le logement,
• les hypothèques et servitudes qui pèsent sur le bien,
• le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement,
• le prix de vente et ses modalités de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier),
• la durée de validité de la promesse de vente,
• la date limite de signature de l’acte de vente définitif,
• le délai de livraison du bien ou la date de disponibilité du bien,
• les clauses obligatoires et spécifiques au contrat de vente (clause suspensive d’obtention du prêt…),
• le dossier de diagnostics techniques immobiliers fournis par le vendeur (plomb, amiante…).
Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est opposable (comme les diagnostics relatifs à l’état des installations électriques ou la présence d’amiante ou de plomb), c’est-à-dire que le propriétaire engage sa responsabilité avec les informations contenues dans le DPE qu’il présente à l’acheteur. Son contenu et sa méthode de calcul sont également modifiés. Ce document vous indique, en tant que futur acquéreur, une estimation de la consommation énergétique du logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre.
Bon à savoir :
Depuis le 1er janvier 2022, au moins 3 éléments issus du nouveau DPE doivent être affichés sur les annonces immobilières: l’étiquette énergie, l’étiquette climat et l’estimation de la facture théorique annuelle.
La condition suspensive d’obtention de prêt
Lorsque votre achat est financé par un prêt immobilier, le compromis de vente doit le mentionner et comporter une condition suspensive d’obtention du prêt pour vous protéger. En effet, la condition suspensive vous permet de renoncer à l’achat si vous n’obtenez pas le prêt immobilier demandé. En revanche, si le prêt est accordé, la vente devient définitive et vous ne pouvez plus y renoncer, sauf à verser une indemnité au vendeur (c’est le dépôt de garantie qui représente 5 à 10 % du prix d’achat).
La rédaction de la condition suspensive d’obtention de prêt est souvent négligée ou réduite à l’utilisation d’une clause type peu adaptée. Il convient de faire attention aux éléments qui composent cette clause :
• Quel évènement est conditionnel ?
• A quelle date l’évènement doit-il être réalisé ? Et quel est l’effet du dépassement de cette date ? (contrat caduque ou sanction financière)
• La condition stipulée concerne uniquement le vendeur, l’acquéreur ou les deux parties ?
• La réalisation de la condition a-t-elle un effet rétroactif ?
Pour pouvoir renoncer à votre achat en revendiquant l’application de la clause suspensive, vous devrez démontrer avoir sollicité des établissements bancaires dans les conditions prévues, notamment en termes de délai. Vous devrez également démontrer que vous n’avez pas obtenu le financement dans des conditions au moins aussi contraignantes que celles prévues dans la clause : sur le plan de la durée, du montant ou encore du taux.
Si vous envisagez une acquisition immobilière à l’aide d’un emprunt bancaire, vous devez, préalablement à tout engagement, vérifier certains points :
• votre capacité financière, c’est-à-dire quelle somme pouvez-vous emprunter selon la mensualité que vous pouvez rembourser ;
• votre protection en cas de licenciement, maladie, invalidité ou encore de décès, et pour cela choisir l’assurance-emprunteur adaptée à votre situation professionnelle, votre âge, etc.
Bon à savoir :
Votre capacité financière est déterminée notamment en fonction de votre taux d’endettement. Le taux d’endettement correspond au rapport entre vos mensualités de remboursement assurance comprise de crédits et vos revenus.
Serait-il vraiment plus difficile d’obtenir un crédit ? NON, les conditions d’octroi sont constantes
Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement est limité à 35 %, et la durée du prêt ne peut plus dépasser 25 ans, suite à une décision du Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) que les établissements bancaires sont obligés de respecter.
Par exemple : si vous gagnez 2 000 € par mois, vos échéances de crédit assurances comprises (tous crédits confondus) ne peuvent pas dépasser 700 € par mois (soit 35 %).
Toutefois, les banques peuvent déroger à ces critères à hauteur de 20 % maximum de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers, ce qui semblait déjà être la proportion des crédits accordés au-delà du taux d’effort de 35 %. C’est pourquoi, malgré des conditions d’octroi en théorie plus « strictes », vous pouvez toujours emprunter pour financer votre achat immobilier.
La banque vous octroie un crédit immobilier après étude de votre demande de financement et sous certaines conditions. Vous devez notamment souscrire une assurance-emprunteur (qui vous protège en cas de maladie, incapacité, perte d’emploi, etc.) mais aussi une garantie qui permet à l’organisme prêteur de se protéger en cas de non-remboursement de tout ou partie de votre emprunt.
Il existe plusieurs possibilités pour garantir votre prêt immobilier :
| L’hypothèque… | Société de cautionnement… | Privilège de prêteur de deniers (PPD)… |
| … donne l’opportunité à la banque de saisir votre bien et de le faire vendre en justice afin de récupérer tout ou partie de la somme due. La mise en place d’une hypothèque nécessite une signature d’acte devant notaire ainsi qu’une publication auprès des services de la publicité foncière. | …est un organisme (Crédit Logement ou Saccef pour les Caisses d’Epargne ou encore CAMCA pour le Crédit Agricole) qui supporte le risque de non-remboursement de votre dette. En échange de cette garantie, vous versez une contribution à un fond mutuel de garantie dont le montant dépend de celui de votre crédit immobilier. | …est supprimé[2] depuis le 1er janvier 2022. |
| La mise en place n’est pas conditionnée à l’étude de votre dossier par l’organisme, mais les démarches sont plus longues et les frais un peu plus élevés. | La mise en place est simple (étude de votre dossier par l’organisme de cautionnement) et peu couteuse (une partie de la somme payée vous sera remboursée au terme du crédit si vous n’avez pas connu d’incident de paiement). |
En conclusion, acheter à crédit est possible, c’est même recommandé pour profiter de l’effet de levier du crédit (qui augmente votre capacité d’investissement). D’autant plus que malgré quelques légères fluctuations, le taux moyen des nouveaux crédits se maintient à son plus bas niveau pour le 8ème mois consécutif : 1,06 % (hors assurance-emprunteur) sur une durée moyenne de 20 ans[3].
Auriez-vous droit à des aides financières ? OUI, pour votre résidence principale, et également pour un bien locatif.
Le prêt à taux zéro (PTZ) vous permet de financer une partie de l’achat ou de la construction de votre future résidence principale. Pour l’obtenir, vos revenus ne doivent pas dépasser un montant maximum qui dépend de la localisation de votre logement. Les revenus fiscaux à prendre en compte sont ceux de l’année N-2 (pour une demande de PTZ en 2022, il s’agit des revenus fiscaux de référence de 2020, inscrits sur votre avis d’imposition de 2021).
Bon à savoir :
La loi de finances pour 2022 prévoit la modification des conditions de ressources pour le PTZ en 2023. Le montant total des ressources sera notamment apprécié à la date d’émission de l’offre de prêt.
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer des travaux de rénovation énergétique réalisés dans votre logement principal. Le montant maximal de l’éco-PTZ est compris entre 7 000 € et 30 000 € selon les travaux financés. Les conditions d’obtention de l’éco-PTZ diffèrent en fonction des travaux envisagés.
L’Agence nationale de l’habitat (Anah) accorde des aides financières pour la réalisation de travaux dans votre logement datant d’au minimum 15 ans. Ce logement doit être votre résidence principale ou celle de votre locataire (dans le cas où vous seriez propriétaire-bailleur).
| Travaux… | |
| …de rénovation énergétique | Habiter Mieux Sérénité pour un projet de rénovation permettant de réaliser une performance énergétique d’au moins 35 % |
| Ma Prime Rénov’ pour un projet de rénovation ponctuel tel que travaux d’isolation, changement de mode de chauffage, etc. | |
| …d’amélioration de votre logement | Habiter Sain, une aide pour améliorer votre logement |
| Habiter Serein, une aide pour transformer votre logement | |
| …pour adapter votre logement à votre perte d’autonomie | Habiter Facile, une aide pour adapter votre logement |
Les aides de l’Anah sont cumulables avec le PTZ et l’éco-PTZ. De plus vous bénéficiez de la TVA réduite (5,5 %) pour vos travaux.
Comme vous pouvez le voir, c’est le bon moment pour investir en immobilier. Ce type d’investissement vous est accessible en direct pour l’achat de votre résidence principale ou d’un logement locatif, ou de façon « indirecte » via l’acquisition de parts de SCPI.
Bon à savoir :
Une société civile de placement immobilier (SCPI) vous permet d’investir à partir de faibles montants dans l’immobilier collectif. Sans contrainte de gestion, les risques sont mutualisés et le patrimoine diversifié.
Pour vos investissements locatifs vous pouvez choisir un projet avec ou sans dispositif fiscal, en fonction de votre situation et de vos objectifs. Il y en a pour tous les goûts, n’hésitez pas à nous solliciter afin que l’on détermine ensemble ce qui vous correspond le mieux.
[1] Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE, DGFiP (MEDOC) & Banque de France –Novembre 2021
[2] Ordonnance du 15 septembre 2021 relative à la réforme du droit des sûretés
[3] Chiffres novembre 2021, Observatoire Crédit Logement / institut CSA
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